Su constancia anotada está prohibida desde 2005, y todavía circula

Hay un documento que medio país tiene guardado y que la ley prohíbe emitir desde hace veintiún años. Se llama constancia anotada —también carta constancia, o simplemente «la carta»— y probablemente sea el papel con el que usted cree tener su terreno.

No es un error suyo ni de quien se lo vendió. Es el residuo de un sistema que se cerró en 2005 y que todavía no se termina de vaciar.

Qué dice exactamente la ley

El artículo 129 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005, prohibió la expedición de constancias, constancias anotadas o cartas constancias a partir de su entrada en vigor. Dejó una sola excepción: las que se emiten sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio.

Dos cosas que conviene separar, porque se confunden todo el tiempo:

• No se pueden emitir nuevas. Eso es lo prohibido.
• Las que ya existen siguen amparando derechos. Su constancia no es un papel inválido. Prueba que usted es titular de una cantidad de metros dentro de una parcela mayor.

El problema no es la validez. Es la indeterminación: la constancia dice cuánto le toca, pero no dice dónde. No hay linderos, no hay coordenadas, no hay un plano que diga cuál de todos esos metros son los suyos.

Por qué eso le importa el día que importa

Mientras nadie toque el terreno, una constancia anotada aguanta. Los problemas aparecen siempre en los mismos cuatro momentos:

1. Cuando va a vender. El comprador con abogado pide un Certificado de Título. Con una constancia, o baja el precio o se cae la venta.
2. Cuando va a hipotecar. Los bancos financian sobre inmuebles individualizados. Por eso le piden un deslinde —hoy, casi siempre, una regularización parcelaria— antes de aprobarle nada.
3. Cuando alguien hereda. Repartir metros indeterminados entre varios herederos multiplica el problema en lugar de resolverlo.
4. Cuando el vecino construye. Sin linderos definidos, la discusión sobre quién invadió a quién no tiene árbitro técnico.

La Suprema Corte lo dice con todas las letras

La Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, del 9 de octubre de 2025, es explícita sobre el objetivo. Entre sus considerandos:

«el deslinde y la regularización parcelaria son los mecanismos existentes para reducir las constancias anotadas que amparan derechos de propiedad sobre porciones de parcelas»

Y más adelante justifica la reforma en la necesidad de «continuar con la reducción de las constancias anotadas y fomentar el acceso a la propiedad inmobiliaria titulada, debidamente individualizada y ubicada».

Dicho de otro modo: el Estado no quiere que usted se quede con la constancia. La reforma de 2025 existe precisamente para que salir de ella sea más barato y más rápido.

Cómo se sale, hoy

Hasta 2025 la respuesta era casi siempre el deslinde: un proceso judicial ante el Tribunal de Tierras. Desde la Resolución 82-2025, la regularización parcelaria es la regla general —una vía administrativa, sin tribunal— y el deslinde quedó como excepción para los casos con conflicto real de derechos.

El camino, en corto:

1. Revisión del expediente. Qué figura en Registro de Títulos, de dónde viene su derecho, qué documentos tiene, si hay cargas inscritas.
2. Mensura. Un agrimensor autorizado mide la porción, fija los hitos y levanta las coordenadas.
3. Publicidad y notificaciones. Aviso, publicación en el periódico y comunicación a colindantes y a quien corresponda.
4. Depósito y aprobación ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, y de ahí al Registro de Títulos, que emite el Certificado de Título.

Tres cosas que conviene saber antes de empezar

Si compró con un acto de venta que nunca registró, el caso sigue siendo viable: el reglamento admite la regularización cuando el derecho se sustenta en un acto de transferencia amparado en una constancia anotada, siempre que se le comunique el resultado de la mensura al titular registral que le vendió, en persona o a domicilio.

Si la superficie no coincide, no se inventa: el Registro de Títulos rebaja la superficie que resulte de los trabajos técnicos. Es mejor enterarse ahora que en la firma de una venta.

Si hay hipoteca, litis o anotación preventiva, no es un impedimento automático. Hay que notificar a los beneficiarios, y esos derechos pasan íntegros a los inmuebles resultantes.

Y una advertencia sobre el condominio

La excepción del artículo 129 —los inmuebles bajo régimen de condominio— hace que mucha gente crea que su apartamento está en la misma situación. No lo está: en un condominio la unidad sí está individualizada por el propio régimen, con su plano y su descripción. Es el único caso donde la constancia sigue siendo el instrumento normal.

Qué hacer esta semana

1. Saque su documento y mire qué dice en el encabezado. Si dice «constancia anotada» o «carta constancia», es de las que la ley ya no emite.
2. Compruebe si menciona una superficie sin describir linderos. Ese es el síntoma.
3. Si piensa vender, hipotecar o repartir en los próximos dos años, empiece ahora: entre la revisión, la publicidad y la aprobación se van meses.

En Agrimensura.com.do revisamos el historial de la parcela antes de cotizar y le decimos cuál de las dos vías le corresponde, o si su caso necesita resolver algo previo. Escríbanos con la designación catastral y lo que tenga en mano.

Fuentes: Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, artículos 129 y 130 · Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia · Registro Inmobiliario · Reglamentos de la Jurisdicción Inmobiliaria. Este artículo es información general y no sustituye la asesoría de un abogado inmobiliario sobre un caso concreto.