Regularización parcelaria en República Dominicana

La regularización parcelaria es el acto de levantamiento parcelario mediante el cual el titular de una constancia anotada individualiza una o varias de sus porciones de parcela por la vía administrativa, hasta obtener el Certificado de Título correspondiente.

Desde la Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, del 9 de octubre de 2025, esta es la regla general para individualizar una porción de parcela. El deslinde quedó reservado como excepción, para los casos que sí necesitan un proceso contradictorio ante el Tribunal de Tierras.

El artículo 5 del reglamento fija las condiciones esenciales. Si su caso las reúne, la vía es la regularización parcelaria y no el deslinde:

• Que no haya objeciones por conflictos de derechos sobre la porción de parcela, ni antes de aprobarse los trabajos técnicos ni durante la emisión de los certificados de título.
• Ocupación material del terreno de forma pacífica.
• Que los límites de esa ocupación estén manifiestamente establecidos en el terreno. Calles, cercas, muros, cultivos, cañadas, ríos o cualquier otro detalle de significación económica; también sirven los linderos de parcelas ya individualizadas por otros trabajos de mensura.
• Que la extensión superficial esté claramente consignada en el asiento registral.

También procede cuando usted compró con un acto de venta que nunca se registró, siempre que se le comunique al titular registral que transfiere el resultado de los trabajos de mensura, en persona o a domicilio. Y procede aunque existan hipotecas, cargas, gravámenes, anotaciones preventivas o litis inscritas: hay que notificar a sus beneficiarios, y esos derechos pasan íntegros a los inmuebles resultantes.

Tener una constancia anotada no significa que el caso vaya por la vía corta. Antes de cotizar nada revisamos de dónde viene el derecho, porque de ahí depende si la vía es la regularización, el deslinde o algo distinto.

• Qué figura en Registro de Títulos. Titular inscrito, hipotecas, oposiciones, litis. No todo impide la regularización, pero cambia a quién hay que notificar.
• De dónde sale el derecho. Constancia a su nombre, acto de venta sin registrar, herencia sin determinar. Cada origen se prueba distinto, y uno de ellos ni siquiera es este trámite.
• Qué documentos hay en mano. Duplicado de la constancia, actos de venta, planos anteriores. Sirven más de lo que la gente supone.
• Si los linderos están marcados en el terreno. Es una de las cuatro condiciones, y se comprueba en sitio, no en el título.
• Si el terreno cae en zona con restricción. Franja costera, área protegida, zona de amortiguamiento, servidumbres de interés público. Aquí hay notificaciones adicionales.

Al terminar esa revisión le decimos con claridad una de tres cosas: que su caso sí aplica para regularización y cuál es el alcance, que aplica pero primero hay que resolver un asunto previo, o que su situación en realidad era otra y le conviene un trámite distinto. La tercera es más frecuente de lo que parece, y decirlo a tiempo le ahorra el dinero de un proceso que no le tocaba.

Si quiere una idea preliminar antes de escribirnos, nuestro precalificador de regularización parcelaria le hace quince preguntas y le dice si su expediente reúne las condiciones. Es gratuito y no guarda nada.

1. Evaluación inicial

   Revisamos el historial de la parcela y los documentos que tenga en mano, y le decimos si su caso aplica para regularización parcelaria o si le corresponde otro trámite.

2. Publicidad y notificaciones

   Fijación del aviso, publicación en el periódico y comunicación a colindantes, al titular que transfiere y a los beneficiarios de cargas o gravámenes, según corresponda. Es la parte que más expedientes traba cuando se hace de prisa.

3. Mensura catastral

   Medición del terreno con GNSS y estación total, acta de hitos, plano general, plano individual por parcela con los nombres de los colindantes, coordenadas de cada parcela resultante e informe técnico.

4. Depósito ante Mensuras Catastrales

   El expediente se somete a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente, que ejerce su función calificadora. La aprobación está condicionada a que toda la documentación se deposite de forma oportuna, completa y en original.

5. Registro de Títulos

   Aprobados los trabajos, Mensuras Catastrales los remite al Registro de Títulos, que califica los aspectos registrales y emite los certificados de título resultantes.

6. Seguimiento

   Le mantenemos informado del estado del trámite y coordinamos con su abogado cuando el caso lo requiere.

Ojo con el plazo: la Resolución 82-2025 le dio un año de vigencia a la anotación en el Registro Complementario, y las primeras cumplen doce meses este octubre. Si tiene un expediente abierto, lea qué revisar antes de que venza su anotación.