Regularización parcelaria: por qué el deslinde dejó de ser el camino normal

Durante veinte años, la respuesta a «tengo una constancia anotada y quiero mi título» fue siempre la misma: deslinde. Un proceso judicial, con audiencia ante el Tribunal de Tierras, notificación a colindantes y un expediente que podía pasar años entre la mensura y la sentencia.

Esa respuesta cambió. La Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, dictada el 9 de octubre de 2025, modificó el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde (Resolución 790-2022) y le dio la vuelta al orden: la regularización parcelaria pasó a ser la vía general para individualizar una porción de parcela, y el deslinde quedó como excepción, reservado para los casos que de verdad necesitan un juez.

Qué significa «vía administrativa» en la práctica

La diferencia no es de nombre. El deslinde es, por mandato del artículo 130 de la Ley 108-05, un proceso contradictorio: hay demanda, hay audiencia y hay sentencia. La regularización parcelaria se resuelve ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos, sin pasar por el tribunal.

El expediente sigue siendo técnico y sigue exigiendo un agrimensor autorizado. Lo que desaparece, cuando el caso reúne las condiciones, es la etapa judicial completa.

Las cuatro condiciones que decide todo

El nuevo artículo 5 del reglamento fija cuáles son las condiciones esenciales. Si su caso cumple las cuatro, la vía es la regularización parcelaria:

1. Que no haya objeciones por conflictos de derechos sobre la porción de parcela, ni antes de la aprobación de los trabajos técnicos ni durante la emisión de los certificados de título.
2. Ocupación material del terreno de forma pacífica.
3. Que los límites de esa ocupación estén manifiestamente establecidos en el terreno. El reglamento aclara qué cuenta: calles, cercas, muros, cultivos, cañadas, ríos «o cualquier otro detalle de significación económica». También valen los linderos de parcelas ya individualizadas por otros trabajos de mensura.
4. Que la extensión superficial esté claramente consignada en el asiento registral.

Conviene decirlo sin rodeos, porque es la confusión más frecuente: la regularización parcelaria es para titulares de constancias anotadas —personas que ya tienen un derecho registrado sobre una porción de una parcela mayor—. No es el camino de quien ocupa un terreno sin ningún documento; ese caso es un saneamiento, y el propio reglamento prohíbe expresamente tramitar ambas cosas juntas.

Ahora también sirve cuando compró con un acto de venta sin registrar

Este es el cambio con más alcance práctico. El nuevo párrafo II del artículo 5 admite la regularización parcelaria cuando los derechos se sustentan en un acto de transferencia amparado en una constancia anotada —la compra que nunca se registró, el terreno que le pasó un familiar—, siempre que el agrimensor autorizado comunique al titular registral que transfiere, o se lo notifique por acto de alguacil, el resultado de los trabajos de mensura.

Hay un detalle que no admite atajos: esa comunicación debe hacerse en persona o a domicilio, nunca a domicilio desconocido. Y si entre la superficie que dice el acto de venta y la que arroja la mensura hay diferencia, el Registro de Títulos rebaja la superficie que resulte de los trabajos técnicos.

La anotación ahora tiene fecha de vencimiento

El artículo 2 de la Resolución 82-2025 agregó un párrafo al artículo 6 del reglamento con una consecuencia muy concreta para cualquiera que tenga un expediente abierto:

«La anotación realizada en el Registro Complementario del inmueble que da constancia de que el mismo está siendo objeto de un proceso de regularización parcelaria, tendrá una vigencia de un (1) año a partir de su registro, pudiendo ser cancelada con la aprobación o el rechazo de los trabajos técnicos emitida por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente, o al vencimiento del plazo de vigencia.»

La misma regla se agregó al artículo 12 para las anotaciones de deslinde. Antes, la anotación se quedaba puesta indefinidamente. Ahora corre un reloj de doce meses: si el expediente se estanca —documentación incompleta, una notificación mal hecha, un colindante que no aparece—, la anotación cae por vencimiento y el inmueble vuelve a quedar sin la señal pública de que hay un proceso en curso.

Para los primeros expedientes anotados bajo la resolución, ese vencimiento empieza a cumplirse en el último trimestre de 2026. Si usted tiene uno abierto, la pregunta que vale la pena hacer hoy es en qué fecha se registró la anotación.

Si aparece una objeción, el trabajo hecho no se pierde

El reglamento distingue dos tipos de objeción, y la diferencia importa:

• Objeción por conflicto de derechos. No procede la regularización. Pero, a solicitud de parte, se permite cambiar la actuación técnica a deslinde para que el expediente se conozca en sede judicial, y se reputan «buenas y válidas» las medidas de publicidad ya realizadas. Es decir: el aviso fijado, la publicación en el periódico y las notificaciones a colindantes no hay que repetirlas.
• Objeción de índole técnica. No produce rechazo de pleno derecho; queda sujeta a la valoración de la función calificadora.

Los casos que siguen fuera

La regularización parcelaria no aplica cuando hay colindantes desconocidos, ni cuando se presenta junto con determinaciones de herederos y particiones, ni combinada con un saneamiento. Tampoco procede si existen objeciones fundamentadas de las entidades competentes en inmuebles ubicados en áreas protegidas o zonas de amortiguamiento.

En cambio, sí procede aunque existan hipotecas, cargas o gravámenes inscritos —hay que notificar a sus beneficiarios, y esos derechos recaen íntegramente sobre todos los inmuebles resultantes—, e incluso con anotaciones preventivas o litis inscritas, que dejaron de ser un impedimento.

Qué le van a pedir

El artículo 8 reformado lista los agregados que exige la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Los que más expedientes traban:

• Duplicado o extracto de la constancia anotada a cancelar.
• Constancia certificada de la comunicación a colindantes, de la fijación del aviso y de la publicidad en el periódico.
• Acta de hitos y mensura, y declaración de conformidad y de posesión del propietario.
• Plano general con todos los inmuebles que se regularizan, plano individual por parcela con el nombre y apellido de cada colindante, y coordenadas de cada parcela resultante.

El párrafo I es tajante: la aprobación está condicionada a que toda la documentación se deposite «de manera oportuna, completa y en original». En la práctica, la mayoría de los expedientes observados lo son por esto, no por la medición.

Lo que esto cambia para usted

Si tiene una constancia anotada, un acto de venta sin registrar o una porción de parcela que nunca se individualizó, el camino más corto hoy probablemente ya no sea el que le explicaron hace cinco años. Vale la pena revisar el expediente con la norma vigente en la mano antes de iniciar nada: la diferencia entre una vía y otra se mide en meses y en costos de tribunal.

En Agrimensura.com.do revisamos el historial de la parcela, el origen de la posesión y los documentos en mano antes de cotizar, precisamente para decirle cuál de las dos vías le corresponde. Si quiere una primera lectura de su caso, escríbanos con el número de parcela y lo que tenga a mano.

Fuentes: Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia (9 de octubre de 2025) · Registro Inmobiliario · Reglamentos de la Jurisdicción Inmobiliaria · Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. Este artículo es información general y no sustituye la asesoría de un abogado inmobiliario ni el criterio de un agrimensor colegiado sobre un expediente concreto.