Antes de comprar el solar, pregunte qué se puede construir en él

La pregunta que casi nadie hace antes de firmar un terreno no es cuánto mide ni cuánto cuesta. Es esta: ¿qué me van a dejar construir aquí?

Durante años se podía comprar primero y averiguarlo después, porque el uso de suelo se resolvía como un trámite de firma. Eso está cambiando, y el cambio tiene nombre: la Ley 368-22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, y el reglamento que la puso a funcionar.

Qué cambió

La Ley 368-22, del 22 de diciembre de 2022, fijó el marco: quién ordena el territorio, con qué instrumentos y en qué niveles. El instrumento que le afecta a usted directamente es el plan municipal de ordenamiento territorial (PMOT), que regula el uso del suelo y la ocupación urbana en cada municipio, con una vigencia de diez años.

La ley tardó en aterrizar. Lo hizo con el Decreto 396-25, del 21 de julio de 2025, que aprobó su reglamento de aplicación. Dos consecuencias prácticas:

• Los gobiernos locales están obligados a diseñar y aprobar sus planes de ordenamiento, para que cada municipio gestione su suelo según su vocación.
• Las oficinas municipales de planeamiento urbano deben autorizar los proyectos de infraestructura solo si se ajustan a las características del terreno.

Esa segunda frase es la que cambia la conversación. «Las características del terreno» no es una fórmula vacía: es pendiente, drenaje, riesgo, vocación del suelo, capacidad de la infraestructura existente. Un solar puede ser perfectamente legal para comprar y perfectamente inadecuado para lo que usted quiere levantar en él.

Los cuatro escenarios en los que la gente se equivoca

1. Compró suelo de vocación agrícola para hacer un residencial. El cambio de uso no lo decide el propietario ni el vendedor: lo decide el plan municipal.
2. Compró en una zona sin plan aprobado. Es la situación de muchos municipios ahora mismo. La ausencia de plan no significa barra libre: significa que la autorización se resuelve caso por caso y con menos previsibilidad.
3. Compró un solar con pendiente fuerte y presupuestó como si fuera plano. El movimiento de tierras y los muros de contención pueden costar más que el terreno.
4. Compró con un croquis en vez de un plano. Sin superficie y linderos comprobados, cualquier proyecto que se dibuje encima se puede caer en la revisión.

Y encima llega el Código de Construcción

A la vez que el uso de suelo se endurece, el marco técnico de la edificación se está reemplazando. El Código de Construcción de la República Dominicana ya está vigente, con un período de transición que termina el 10 de abril de 2027. Hasta esa fecha se puede depositar bajo el régimen anterior o bajo el Código, pero hay que declarar cuál al momento de depositar en la Ventanilla Única de Construcción, y no se pueden mezclar criterios dentro de un mismo proyecto.

Para quien está comprando ahora con idea de construir en 2027 o después, la cuenta es sencilla: el proyecto se va a diseñar con el Código nuevo. Conviene que quien lo diseñe ya lo sepa.

Qué comprobar antes de firmar

Esto es lo que nosotros revisamos, y lo que cualquiera puede pedir antes de comprometerse:

1. Certificación de uso de suelo del ayuntamiento para esa parcela concreta, no para el sector. Es el documento que dice qué se admite ahí.
2. Si el municipio tiene PMOT aprobado, y qué dice para esa zona. Si no lo tiene, saber que el criterio será caso por caso.
3. Superficie y linderos reales, contrastados con el título. Es sorprendentemente frecuente que no coincidan, y ese desajuste traba el permiso antes de que nadie mire el proyecto.
4. Relieve y drenaje. Un levantamiento con curvas de nivel dice hacia dónde corre el agua y cuánta tierra hay que mover. Es el dato que más presupuestos rompe.
5. Retiros y afectaciones. Retiros frontales, laterales y de fondo del ayuntamiento; servidumbres; franja costera si aplica.
6. Acceso legal. Que la parcela tenga frente a vía pública o servidumbre de paso constituida, no solo un camino que todo el mundo usa.

Qué documento pide cada cosa

Conviene no confundir tres papeles que la gente mete en el mismo saco, porque los emite quien no es y sirven para lo que no cree:

• El título de propiedad dice quién es dueño y de cuánta superficie. No dice nada sobre qué se puede construir.
• La certificación de uso de suelo la emite el ayuntamiento y dice qué usos se admiten en esa ubicación. Es la que responde a la pregunta del titular de este artículo.
• La licencia de construcción llega al final, y se pide sobre un proyecto ya diseñado. Si el uso de suelo no daba, la licencia no se arregla rediseñando la fachada.

Hay un cuarto documento que se olvida siempre y que decide más de lo que parece: la lista de requisitos del ayuntamiento concreto. No todos piden lo mismo ni en el mismo orden, y el Gran Santo Domingo no se comporta como una provincia con menor presión urbana.

Y una advertencia sobre los plazos

Los planes municipales de ordenamiento territorial tienen diez años de vigencia. Eso significa dos cosas opuestas y las dos son ciertas: que un uso de suelo aprobado le da previsibilidad por bastante tiempo, y que un plan que se apruebe el año que viene puede cambiar lo que hoy se admite en su sector.

Si está comprando para desarrollar más adelante, esa fecha importa tanto como el precio por metro. Un solar comprado hoy para construir en cinco años se rige por el plan que esté vigente entonces, no por el de la escritura.

El orden correcto

La secuencia que ahorra dinero es siempre la misma, y casi siempre se hace al revés:

Primero se verifica el terreno —título, superficie, linderos, uso de suelo, relieve—. Después se diseña, sabiendo qué se puede construir. Al final se deposita el expediente. Cuando se invierte el orden, el rediseño lo paga el comprador.

En Agrimensura.com.do preparamos la verificación previa del terreno y los planos y el expediente con los que se solicita la licencia. Si tiene un solar en la mira, escríbanos con la designación catastral antes de firmar: es cuando la información todavía sirve para decidir.

Fuentes: Ley núm. 368-22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos · Decreto 396-25 (21 de julio de 2025) · MEPyD · MIVHED — transición del Código de Construcción. Este artículo es información general; el uso de suelo aplicable a una parcela concreta lo certifica el ayuntamiento correspondiente.