Titular un terreno desde el exterior: qué se puede hacer a distancia y qué no

Miles de dominicanos tienen terreno en el país y viven fuera. La pregunta que hacen siempre es la misma: ¿tengo que viajar para resolver esto?

La respuesta corta es que buena parte del trámite se hace sin usted. La respuesta útil es más interesante, porque desde octubre de 2025 hay una parte que ya no se puede improvisar: las notificaciones.

Lo que no necesita su presencia

El trabajo técnico de una regularización parcelaria no depende de que usted esté en el terreno:

• La revisión del expediente —qué figura en Registro de Títulos, de dónde viene el derecho, si hay cargas inscritas— se hace con documentos.
• La mensura la ejecuta el agrimensor autorizado. Usted no tiene que estar presente para que se midan sus linderos.
• El depósito y el retiro de expedientes los puede hacer un gestor registrado por el agrimensor ante la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. La disposición técnica que lo regula es clara en una cosa: todo lo que haga el gestor se considera hecho bajo responsabilidad del profesional habilitado.
• La publicidad —el aviso, la publicación en el periódico— la gestiona quien lleva el expediente.

Lo que sí exige algo suyo

Aquí está la parte que sorprende. El artículo 8 del reglamento exige, entre los documentos del expediente, la declaración de conformidad y de posesión por parte del propietario. Eso es una manifestación suya, y si no está en el país tiene que venir por poder debidamente otorgado y legalizado.

Es el punto donde más expedientes se detienen: la mensura está hecha, los planos listos, y falta un poder que tarda semanas en llegar desde el consulado.

La notificación que ya no admite atajos

Y ahora lo que cambió de verdad, y afecta especialmente a quien compró y nunca registró.

La Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia admite la regularización parcelaria cuando el derecho se sustenta en un acto de transferencia amparado en una constancia anotada —la compra que no se registró—, siempre que el agrimensor autorizado comunique al titular registral que transfiere, o le notifique por acto de alguacil, el resultado de los trabajos de mensura.

El párrafo siguiente es el que cierra la puerta:

«la comunicación al causante debe ser realizada en su persona o a domicilio, sea por el agrimensor autorizado o vía de acto de alguacil a solicitud de este, pero nunca a domicilio desconocido, a fin de asegurar la toma de conocimiento del resultado del trabajo de mensura»

Traducido a la práctica: si usted compró hace veinte años a alguien que ya no vive donde vivía, o que también se fue del país, o que falleció, no hay forma de saltarse esa notificación. Y buscar a esa persona desde el exterior es exactamente lo que no se puede hacer por correo electrónico.

Lo mismo vale para los colindantes: el expediente exige constancia certificada de la comunicación a colindantes y demás partes interesadas. Alguien tiene que estar en el terreno identificando quién vive al lado.

El reloj de doce meses

Desde la misma resolución, la anotación que se pone en el Registro Complementario para dejar constancia de que el inmueble está en proceso vence al año de su registro.

Para quien vive fuera esa cifra pesa más que para nadie. Doce meses parecen muchos hasta que se cuentan: un poder consular que tarda un mes, un causante que hay que localizar, un colindante que solo se encuentra los domingos, una firma que hay que legalizar. El plazo no se detiene mientras usted resuelve desde otro huso horario.

Cómo se organiza esto bien

1. Empiece por la revisión documental, que se hace a distancia y decide todo lo demás. Con el número de parcela y una copia del documento que tenga se sabe si el caso es viable y por qué vía.
2. Identifique temprano a quién hay que notificar. Si el derecho viene de un acto de venta, localizar al vendedor es la tarea crítica, no la mensura.
3. Otorgue el poder al principio, no al final. Es el documento que más tarda y el que siempre se deja para después.
4. Deje un contacto local con capacidad de decidir. Un familiar que pueda abrir la puerta del terreno y señalar linderos ahorra viajes.
5. Pregunte por la fecha de la anotación en cuanto el expediente arranque, y cuéntele doce meses.

El error de dejarlo para la próxima visita

El patrón se repite todos los diciembres. Alguien viene de vacaciones, dedica tres días a «resolver lo del terreno», descubre que falta un documento que tarda semanas, y se vuelve con el expediente a medias. Al año siguiente, lo mismo.

El problema no es la falta de tiempo: es el orden. Las tres semanas de visita se aprovechan si al llegar ya está hecho lo que se hace a distancia —revisión documental, identificación de colindantes, localización del causante— y lo presencial está agendado. Al revés, la visita se gasta averiguando.

Hay además una razón nueva para no posponerlo: cada año que pasa hace más difícil localizar al vendedor original o a los colindantes de entonces, y esa localización dejó de ser opcional.

Cuándo sí conviene viajar

Hay dos situaciones en las que un viaje sale más barato que gestionarlo desde fuera: cuando hay que firmar varios documentos ante notario y legalizarlos, y cuando el caso terminó en deslinde por una objeción y hay audiencia. En el resto, con un poder bien redactado y un expediente bien llevado, la distancia es un inconveniente, no un obstáculo.

En Agrimensura.com.do trabajamos con propietarios que viven fuera y organizamos el expediente en ese orden: primero lo que se puede resolver a distancia, y los papeles que exigen su firma pedidos al principio. Escríbanos con la designación catastral y desde dónde nos escribe.

Fuentes: Resolución núm. 82-2025 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, artículo 5 párrafos II y III y artículo 8 · Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario · DNMC-DT-2023-006 · Trámites y requisitos del Registro Inmobiliario. Este artículo es información general y no sustituye la asesoría de un abogado inmobiliario sobre un caso concreto.