Condominio en proceso: qué compra quien compra en planos

Comprar en planos significa pagar por una unidad que todavía no existe como inmueble. El régimen de condominio en proceso es la figura que permite constituir el condominio antes de que la obra esté terminada, para que esas unidades futuras puedan identificarse y registrarse. Saber si su proyecto lo tiene cambia lo que usted está comprando.

La pregunta útil no es «¿cuándo entregan?». Es «¿bajo qué figura está registrado esto hoy?».

Qué compra quien compra en planos

Mientras la construcción no termina y el condominio no está constituido, lo que existe es un solar con un proyecto aprobado y un contrato entre usted y el desarrollador. La unidad que le vendieron todavía no tiene certificado de título propio — no puede tenerlo, porque el inmueble no está individualizado.

Eso no es irregular por sí mismo: es como funciona la venta en planos. Lo que sí importa es qué respaldo tiene ese contrato mientras tanto, y cuál es el camino real hasta el título.

Las tres preguntas que conviene hacer antes de firmar

1. ¿El terreno está a nombre del desarrollador? Se comprueba con el certificado de título del inmueble de origen. Si el solar no es suyo, lo que le están vendiendo depende de un tercero que usted no conoce.
2. ¿Tiene licencia de construcción y planos aprobados? Son requisitos del expediente de condominio ante Mensuras Catastrales. Sin ellos, el condominio no se puede constituir cuando llegue el momento.
3. ¿Hay hipoteca o gravamen sobre el terreno? Es frecuente —muchos proyectos se financian así— pero usted debe saberlo, porque afecta cómo y cuándo se libera su unidad.

Lo que se puede verificar hoy, aunque el edificio no exista

Aunque su apartamento sea todavía un dibujo, el solar sí es un inmueble registrado y se puede revisar:

• Quién figura como titular del inmueble de origen en el Registro Inmobiliario.
• Qué cargas, gravámenes o litis tiene inscritos.
• Si la superficie y la ubicación del solar coinciden con lo que dice el proyecto.
• Si el proyecto tiene los planos aprobados por la autoridad competente.

Esa revisión se hace antes del primer pago, no cuando se atrasa la entrega.

Por qué el desarrollador serio quiere que usted verifique

Porque la verificación protege también su venta. Un comprador que revisó el historial no aparece a los dos años alegando que no sabía de la hipoteca del terreno, y un proyecto con los papeles en orden no pierde nada demostrándolo.

La señal contraria vale igual: si le apuran a depositar antes de que usted pueda revisar el título del solar, eso es información. Lo tratamos en detalle en las señales de una estafa inmobiliaria dominicana.

Esta semana, si está por comprar en planos

1. Pida el certificado de título del inmueble donde se levanta el proyecto.
2. Pida copia de la licencia de construcción y de los planos aprobados.
3. Haga revisar el historial de esa parcela antes de dar el primer depósito.

En Agrimensura.com.do revisamos el historial del inmueble de origen y verificamos que el proyecto corresponda al solar que dicen, antes de que usted comprometa el dinero. Mándenos la designación del solar y lo que le entregó el vendedor.

Fuentes: Constitución de Régimen de Condominio y Régimen de Condominio en Proceso — ficha del Registro de Títulos · Ley núm. 5038 sobre Condominios · Reglamentos vigentes del Registro Inmobiliario. La ficha del Registro de Títulos publicada lleva fecha de 2021: los requisitos registrales concretos debe confirmarlos su abogado. Este artículo es información general.