Cómo comprar un terreno en República Dominicana desde el exterior

Usted lleva años trabajando fuera. Ahorró, y ahora quiere un terreno en su país, para construir, para volver algún día o para dejarle algo a los suyos. Pero desde lejos, todo depende de lo que le digan. Una foto por WhatsApp, un papel escaneado, un primo que le asegura que el terreno está bueno. El mismo solar vendido a dos personas, o un terreno de quinientos metros que, al medirlo, tiene trescientos ochenta.

En este video le explico, paso a paso, qué revisar antes de mandar un solo peso, y cómo comprar bien sin tener que viajar. Le habla Werner Mejía, agrimensor. Una aclaración antes de empezar. Esta es una guía general. Cada compra tiene sus detalles, y la revisión legal de su caso la hace un abogado.

Antes de hablar de precio, toda compra tiene que responder tres preguntas. La primera pregunta es quién es el dueño según el Registro. No según el vendedor. Según el Registro. La segunda es qué documento respalda ese derecho, y si está limpio de hipotecas, embargos u oposiciones.

Y la tercera, si el terreno que le enseñaron es el mismo del documento, con la misma medida y en el mismo lugar. Si una de las tres no tiene una respuesta clara, todavía no se compra. Se sigue investigando. En República Dominicana, la propiedad se prueba con lo que está inscrito en el Registro de Títulos. Lo demás son promesas.

El documento más completo es el Certificado de Título. Dice quién es el dueño, cuánto mide el inmueble y cuál es su designación catastral, que es como su dirección oficial. Muchos terrenos, sobre todo en el campo, no tienen título propio sino una constancia anotada. El dueño tiene derecho a una porción de una parcela más grande, pero esa porción no está medida ni separada. Una constancia anotada se puede comprar y transferir.

Pero usted compra un derecho sin ubicación exacta, y eso complica construir, hipotecar o vender más adelante. Para que esa porción tenga su propio título se hace el deslinde. Un agrimensor la mide y la ubica, Mensuras Catastrales la aprueba, y al final sale un Certificado de Título a su nombre. Y hay un tercer caso, el más riesgoso. Un simple papel de venta entre dos personas, que nunca se inscribió.

Ese papel no le hace dueño frente al Registro. Pida siempre una copia del título o de la constancia, por los dos lados, y fíjese en tres datos, el nombre del dueño, la superficie y la designación catastral. Los va a necesitar en cada paso. Con esa copia en la mano, el primer paso es pedir una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble. La emite el Registro de Títulos.

Le dice quién es el dueño hoy, si el duplicado sigue vigente y qué cargas tiene inscritas, hipotecas, embargos, oposiciones o litis. Cuesta mil pesos, y se pide por la Oficina Virtual del Registro Inmobiliario o por la aplicación RI móvil. No hace falta estar en el país. Si el nombre de la certificación no coincide con el de la persona que le vende, pare ahí. Pregunte por qué, y pida los documentos que lo expliquen.

Una copia de título que le mandan por WhatsApp puede ser vieja, o puede estar alterada. La certificación del Registro es la foto de hoy. El papel puede estar limpio y el problema estar en el terreno. Por eso el segundo paso se hace en el campo. Un agrimensor lleva el plano al lugar y comprueba tres cosas, que ese terreno es el mismo del documento, que mide lo que dice, y que sus linderos están donde deben estar.

Pasa más de lo que parece, le enseñan un solar bonito frente a la carretera, y el título corresponde a otro que queda más atrás. En el campo también se ve lo que el papel no dice, si hay alguien viviendo o sembrando, si un vecino corrió la cerca, o si el acceso es un camino público o el patio de otra persona. Mire también el agua. A la orilla de ríos, arroyos y del mar, la ley protege una franja donde no se puede construir. Y si piensa construir, pregunte en el ayuntamiento qué uso de suelo permite esa zona.

No es lo mismo un solar para una casa que uno para un negocio. Con fotos de dron y coordenadas, usted puede ver su terreno desde donde viva, antes de pagar. Ahora, la persona. Verifique que quien vende es de verdad el dueño, o que tiene poder para vender. Si el dueño está casado, el cónyuge también tiene que firmar.

Pida el acta de matrimonio cuando el título y la cédula no digan lo mismo sobre el estado civil. Si el dueño que aparece en el Registro murió, el terreno es de sus herederos. Primero se resuelve la sucesión, y después firman todos los que tienen derecho. Cuidado con la frase, los hermanos ya están de acuerdo. Si no firman, no hay acuerdo.

Y si le vende un intermediario, pida ver el poder que le dieron, con fecha, con notario, y con lo que le autoriza a hacer. Usted no tiene que estar en el país para comprar. Puede hacerlo con un poder especial. El poder se hace en el consulado dominicano de su ciudad, o ante un notario del país donde vive, con apostilla. República Dominicana forma parte del convenio de la apostilla.

Si el poder está en otro idioma, va a necesitar una traducción al español. Que sea un poder especial, no general, que diga el inmueble exacto, con su designación catastral, el precio, y lo que su apoderado puede firmar. Escoja un apoderado de confianza, y recuerde que el poder se puede revocar cuando termine la compra. Con todo verificado, se firma el contrato de venta. Lo prepara un abogado y lo legaliza un notario.

El contrato tiene que decir el precio completo, cómo se paga, y qué pasa si una de las partes no cumple. Desde mayo de dos mil veinticinco, los actos de venta de más de un millón de pesos tienen que indicar el medio de pago que se usó. Pague por transferencia bancaria a una cuenta a nombre del dueño que aparece en el Registro. Nunca en efectivo a un intermediario, y nunca todo por adelantado. Si le piden un avance para separar el terreno, que sea poco, con recibo, y con un papel que diga qué pasa con ese dinero si la compra no se da.

Firmado el contrato, falta lo que de verdad lo hace suyo, los impuestos y la inscripción. En Impuestos Internos se paga el impuesto de transferencia, el tres por ciento del valor del inmueble. Para eso se lleva el contrato notarizado, la copia del título y las cédulas de las partes. Y el inmueble tiene que estar al día con el IPI, el impuesto al patrimonio inmobiliario. Con el recibo de pago, el expediente se deposita en el Registro de Títulos.

Se pagan unas tasas pequeñas, y el plazo es de unos treinta y cinco días hábiles. Al final, el Registro emite un nuevo Certificado de Título, o una nueva constancia, a su nombre. Ese es el documento que lo hace dueño. Mientras eso no ocurra, la compra no ha terminado. No lo deje a medias, aunque ya haya pagado.

Y haga su presupuesto completo, además del precio, el tres por ciento de transferencia, los honorarios del abogado y del notario, la verificación del agrimensor y, si hace falta, el deslinde. Si lo que compró es una constancia anotada, el paso siguiente es el deslinde. La parte técnica, desde la medición hasta la aprobación de Mensuras Catastrales, suele tardar de cuatro a seis meses. Después sigue la parte legal, con un abogado. También se hace desde el exterior, usted autoriza al agrimensor, y un familiar o un encargado da acceso al terreno el día de la medición.

Veamos todo junto con un ejemplo inventado. Rosa vive en Nueva York y quiere un solar de cuatrocientos metros en las afueras de su pueblo. Su hermano le manda fotos y una copia del título. Rosa pide la certificación del Registro desde su teléfono. El dueño coincide y no hay hipotecas.

Un agrimensor va al terreno. El solar de las fotos mide trescientos sesenta metros, y la cerca del vecino se come una franja del frente. Con ese informe, Rosa negocia. El vendedor corrige la cerca y ajusta el precio a la medida real. Rosa firma un poder especial en el consulado a nombre de su hermano, solo para esa compra.

Paga por transferencia a la cuenta del dueño, se pagan los impuestos, y unas semanas después el Registro emite el título a nombre de Rosa. ¿Puede comprar alguien que ya tiene otra nacionalidad, o un extranjero? Sí. Se compra con el pasaporte y un segundo documento de identidad. ¿Conviene poner el terreno a nombre de un familiar que vive aquí, para que sea más fácil? Piénselo bien, legalmente, el terreno sería de esa persona, no suyo. Si quiere que alguien le ayude con los trámites, para eso existe el poder especial.

Y el título va a su nombre. ¿Y si el terreno tiene una hipoteca? Se puede comprar, pero la hipoteca tiene que cancelarse, antes de firmar o en el mismo acto, y ese descargo se inscribe en el Registro. ¿Y si es una parcela de la reforma agraria? Los terrenos asignados por el Instituto Agrario Dominicano tienen restricciones para venderse. Que su abogado lo revise antes de dar un peso. ¿Cuánto tarda todo? La inscripción en el Registro toma unos treinta y cinco días hábiles.

Si además hay que deslindar, cuente varios meses más. Y cuando tenga el título a su nombre, guarde el duplicado en un lugar seguro, y revoque el poder que ya no necesita. Para terminar, las señales de que algo no está bien. La primera es la prisa. Hay otro interesado y tiene que decidir hoy.

Un precio muy por debajo de lo que valen los terrenos de la zona. Un vendedor que no quiere que usted pida la certificación, o que no deja entrar al agrimensor a medir el terreno. que le pidan pagar en efectivo, o a la cuenta de otra persona. Y un terreno sin ningún papel, solo con la palabra de que ese señor está ahí desde hace años. En resumen, certificación del Registro, verificación en el terreno, un vendedor con derecho a vender, poder especial, pago por banco, impuestos, y título a su nombre.

En Agrimensura hacemos esa verificación para dominicanos que viven fuera, revisamos el historial en el Registro, medimos el terreno, y le entregamos un informe con fotos y coordenadas antes de que usted pague. Escríbanos por WhatsApp, cuéntenos qué terreno está mirando, y le orientamos sin costo. Y si este video le sirvió, compártalo con ese familiar que está pensando comprar.