Áreas comunes en un condominio: qué se titula y qué no

En un condominio hay tres tipos de espacio, y solo uno se titula: las unidades. Las áreas comunes pertenecen proporcionalmente a todos los copropietarios y no reciben certificado propio. Y las áreas comunes de uso exclusivo son comunes en el papel aunque las use una sola persona, que es donde nace casi toda la confusión.

La diferencia decide qué se puede vender, qué se puede hipotecar y cuánto paga cada quien de mantenimiento.

Los tres tipos, en corto

• Unidad — el apartamento, el local, el parqueo si se titula aparte. Tiene su certificado de título, se vende, se hipoteca y se hereda por separado.
• Área común — escaleras, pasillos, ascensor, lobby, azotea, cisterna, muros estructurales, la planta eléctrica. No se titulan. Pertenecen a todos los propietarios en la proporción que fije el acta declaratoria.
• Área común de uso exclusivo — el balcón que solo se entra desde un apartamento, la terraza del penthouse, el patio del primer nivel, el parqueo asignado sin título propio. Jurídicamente es común; el propietario tiene el derecho de usarla en exclusiva, pero no es dueño de ella.

Por qué la última categoría genera pleitos

Porque el comprador cree que compró algo que no compró. Un caso típico: el desarrollador vende el apartamento del primer nivel «con su patio». Si ese patio quedó como área común de uso exclusivo, el comprador puede usarlo, pero no puede venderlo aparte, ni cerrarlo, ni construir sobre él sin la aprobación que exija el reglamento del condominio.

Y al revés: si el desarrollador quiso que el parqueo fuera vendible por separado pero se declaró como área común de uso exclusivo, después no puede venderlo a un tercero que no sea copropietario del edificio.

Dónde se decide esto

En dos documentos, y los dos se escriben antes de depositar nada:

1. El plano de división para constitución de condominio, que describe cada unidad, las áreas comunes y el porcentaje de participación de cada una. Es la parte del agrimensor.
2. El acta declaratoria de condominio y el reglamento del régimen, donde queda escrito qué es común, qué es de uso exclusivo y cómo se reparten los gastos. Es la parte del abogado.

Los dos tienen que decir lo mismo. Cuando no coinciden —y pasa— el expediente se observa y hay que rehacer el que esté mal, con el plazo empezando de nuevo.

El porcentaje de participación no es un detalle

Ese número, que se fija en el acta y aparece en el plano, decide dos cosas que el comprador siente todos los meses: cuánto paga de mantenimiento y cuánto pesa su voto en las decisiones del consorcio de copropietarios. Un porcentaje mal calculado no se corrige con una asamblea: se corrige modificando el acta, con todo lo que eso arrastra.

Lo que conviene definir antes de la mensura

1. Qué parqueos se venden con título propio y cuáles van asignados como uso exclusivo.
2. Qué pasa con balcones, terrazas y patios: comunes de uso exclusivo o parte de la unidad.
3. Si hay áreas que se van a explotar comercialmente —azotea, salón— y quién las administra.

En Agrimensura.com.do levantamos el plano de división que describe cada unidad, las áreas comunes y su porcentaje de participación, y lo coordinamos con la firma legal aliada para que el acta declaratoria diga exactamente lo mismo. Mándenos los planos del proyecto y le decimos qué hay que decidir antes de medir.

Fuentes: Ley núm. 5038 sobre Condominios · División para Constitución de Condominio — ficha oficial de Mensuras Catastrales · Reglamentos vigentes del Registro Inmobiliario. Este artículo es información general; el alcance concreto de cada área lo fija el acta declaratoria de su condominio y debe revisarlo su abogado.